Schadensrecht - OLG Oldenburg zur Haftung beim Hauskauf - unbemerkter Marderschaden im Dachstuhl
Das Oberlandesgericht Oldenburg hat in einer am Montag veröffentlichten Entscheidung klargemacht, dass derjenige, der zwar wusste, dass es in der Vergangenheit Marder im Haus gab, beim Verkauf des Hauses nicht für später bemerkte Marderschäden haftet (Hinweisbeschluss vom 07.03.2023 – 12 U 130/22).
In vielen Kaufverträgen über Immobilien gibt es eine Klausel, wonach die Verkäufer nicht für Mängel am Haus haften. Stattdessen wird das Haus von den Käufern genau besichtigt, und dann wie gesehen gekauft. Grenze dafür ist nach § 444 BGB das arglistige Verschweigen von Mängeln. Wann ein solches vorliegt, ist häufig strittig. So nun auch vor dem OLG, welches über einen Hauskauf im Landkreis Friesland zu entscheiden hatte.
In dem zu entscheidenden Fall hat eine Frau ein Haus gekauft und sechs Monate später bei den Renovierungsarbeiten bemerkt, dass die Wärmedämmung des Daches beschädigt war. Die Hauskäuferin ließ einen Gutachter kommen, der feststellte, dass in der Vergangenheit mehrere Marder auf dem Dachboden gelebt haben. Dadurch sei es zu erheblichen Geräuschen und Ansammlungen von Kot gekommen und auch die Schäden an der Dämmung des Daches seien von den Mardern verursacht worden.
Die Käuferin verlangte daher vom Verkäufer des Hauses Schadensersatz. Dieser sah sich aber nicht in der Haftung, da er von den Mardern nichts gewusst habe. Das Landgericht glaubt dem Mann und gab ihm Recht. Das bestätigte nun auch das OLG, da dem beklagten Verkäufer ein arglistiges Verschweigen der Marder und der damit verbundenen Schäden nicht zweifelsfrei nachgewiesen werden könne. Zwar sei der Verkäufer seinerseits vom vorherigen Eigentümer auf den Marderbefall hingewiesen worden. Selbst habe er aber nur zwei Jahre in dem Haus gelebt, sodass es durchaus vorstellbar sei, dass der beklagte Verkäufer die Marder in dieser Zeit nicht bemerkt habe. Der Befall könne auch durchaus länger zurückliegen. Eine Aufklärungspflicht habe daher für ihn hinsichtlich der Marder aufgrund dieser Unkenntnis nicht bestanden, weswegen sich der Mann auch nicht habe arglistig verhalten können.
Die Käuferin hat damit die für die Beseitigung der Marderschäden selbst zu tragen.
Die Entscheidung macht deutlich, wie essenziell notwendig es ist, vor dem Immobilienkauf die Immobilie ausreichend zu besichtigen und zu prüfen. Bei möglichen Schäden und der Prüfung, wer für diese Schäden haftet, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
