Neuerungen im Maklerrecht

Am 23.12.2020 trat ein neues Gesetz in Kraft, das die Verteilung der Maklercourtage beim Immobilienkauf regelt. Beauftragt der Verkäufer eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung den Makler, muss er mindestens die Hälfte der Courtage tragen.

Der Bundestag hat im Mai den Gesetzesentwurf der Bundesregierung über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser verabschiedet. Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, muss damit nur noch höchstens die Hälfte der Kosten für den Immobilienberater zahlen. Dem sogenannten Bestellerprinzip, das bei der Vermietung einer Immobilie eine Rolle spielt, wurde damit eine Absage erteilt. Das neue Gesetz ist am 23.12.20 in Kraft getreten. Welche Änderungen mit dem neuen Gesetz explizit einhergehen, soll im Folgenden näher erläutert werden:

Bisherige Rechtslage: Bestellerprinzip

In der Vergangenheit erfolgte die Aufteilung und Höhe der Maklerprovision mangels gesetzlicher Regelung von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. In Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen sowie in einigen Regionen Niedersachsens fiel die volle Maklerprovision auf den Käufer an. In den übrigen Ländern haben sich Käufer und Verkäufer die Provisionen in der Regel geteilt. Entscheiden war insbesondere die vertragliche Vereinbarung. In den meisten Fällen blieb jedoch der Käufer auf der vollen Maklerprovision sitzen. Die Käufer wurden hierdurch stark benachteiligt, wenn sie sich nicht auf diese kostspielige Regelung einlassen wollten. Durch die neue gesetzliche Regelung wird dieser Benachteiligung nun ein Ende gesetzt.

Das neue Maklerrecht 2020 – Halbteilungsprinzip

Mit dem neuen Maklerrecht wir erstmals eine bundeseinheitliche Regelung geschaffen, die Transparenz und Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser zu erhöhen und den Käufer vor der Ausnutzung einer faktischen Zwangslage zu schützen.

Halbteilungsprinzip

Künftig dürfen nur noch maximal 50 Prozent der Maklercourtage auf den Käufer übertragen werden. Durch diese Regelung sind beide Parteien gleichermaßen an den Kosten für die Maklercourtage beteiligt. Wenn der Makler mit einer Partei vereinbart hat, für diese unentgeltlich tätig zu sein, kann er von der anderen Partei keine Vergütung beanspruchen. Nach diesem neu eingeführten Halbteilungsprinzip kann der Makler aufgrund zweier Maklerverträge als Interessenvertreter für sowohl Käufer als auch Verkäufer seine Courtage nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen. Hat hingegen z. B. allein der Verkäufer den Maklerauftrag erteilt, dann ist er auch allein dem Makler zur Provisionszahlung verpflichtet. Zwar kann er sich eine Teilerstattung durch die Käuferseite ausbedingen, jedoch nur bis zur Höhe von maximal 50 Prozent der Maklercourtage. Dabei wird der Zahlungs- oder Erstattungsanspruch erst dann fällig, wenn der Verkäufer dem Käufer seine Eigenleistung an den Makler nachweist. Diese Änderungen sollen sich in den neuen Normen §§ 656c Abs. 1, 656d Abs. 1 BGB widerspiegeln. Zweck dieser Regelung ist die Sicherstellung, dass es auch tatsächlich zu einer Umsetzung der getroffenen Vereinbarung kommt und nicht eine Partei – in unserem Fall der Käufer – im Ergebnis dennoch die Maklerkosten alleine trägt. Bei Auftragserteilung durch beide Seiten soll das Halbteilungsprinzip dadurch verwirklicht werden, dass sich der Makler von jeder Seite nur die Hälfte der gesamten Provision versprechen lassen darf. Abweichende Vereinbarungen sollen unwirksam sein.

Neuregelung zur Maklerprovision gilt nur für Verbraucher

Der Gesetzgeber schränkt den persönlichen Anwendungsbereich des Halbteilungsprinzip ein und legt in der als Verbraucherschutz verstandenen Neuregelung § 656 b BGB fest, dass die §§ 656 c und 656 d BGB nur gelten, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.

Maklervertrag bedarf künftig der Textform

Das neue Maklerrecht wird (endlich) auch eine neue Formvorschrift beinhalten. Gemäß der neuen Vorschrift § 656a BGB bedarf „ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, (…) der Textform”. Ausreichend ist daher bspw. auch eine Vereinbarung über E-Mail. Eine mündliche Abrede oder ein Handschlag reichen demnach nicht mehr aus, um einen wirksamen Maklervertrag zu begründen. Hierdurch wird missbräuchlichen Abreden endlich ein Riegel vorgeschoben.

Durch die bundeseinheitliche Regelung wird mehr Transparenz und Rechtssicherheit auf dem Immobilienmarkt geschaffen. Gerade Käufer werden vor Ausnutzung einer faktischen Zwangslage geschützt. Die Einführung der Textform für Maklerverträge schiebt rechtsmissbräuchlichen Abreden oder Behauptungen einen Riegel vor, weshalb die Gesetzesänderung zu begrüßen ist.

Bei Fragen rund um die neuen Regelungen und Rechtsfolgen im Zusammenhang mit der Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser stehen wir Ihnen mit unserer langjährigen Erfahrung auf dem Gebiet des Maklerrechts kompetent zur Verfügung.