Immobilienrecht – Grundstückskauf - Bei arglistiger Täuschung des Verkäufers ist Maklerprovisionen schadensersatzfähig
Kann sich der Käufer einer Immobilie aufgrund einer Pflichtverletzung des Verkäufers von dem Kaufvertrag lösen, stellen die von ihm an einen Makler gezahlte Provision und die von ihm entrichtete Grunderwerbsteuer ersatzfähige Schadenspositionen dar; die Erstattungsansprüche gegen den Makler und den Fiskus sind entsprechend § 255 BGB an den Verkäufer abzutreten.
BGH, Urteil vom 24.09.2021 – V ZR 272/19
Hintergrund
Der Beklagte verkaufte ein bebautes Grundstück (Wohnhaus mit Betriebsgebäude) an einen Käufer, den Kläger. Nach Abschluss des Kaufvertrags zahlte der Kläger eine Maklerprovision an die von ihm beauftragte Maklerin. In der Folgezeit focht der Erwerber den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung durch den Verkäufer erfolgreich an. Der Kaufvertrag wurde rückabgewickelt. Der Erwerber verlangte vom Immobilienverkäufer den Kaufpreis zurück und forderte außerdem Schadensersatz für die von ihm gezahlte Grunderwerbsteuer sowie die Maklerprovisionen.
BGH: Schadensersatz
Der BGH sprach dem Kläger einen Schadensersatz betreffend die Grunderwerbsteuer sowie die Maklerprovisionen zu. Wegen der vorvertraglich erfolgten arglistigen Täuschung des Beklagten kann der Kläger von diesem nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB den Ersatz seines Vertrauensschadens und mithin die von ihm entrichtete Grunderwerbsteuer sowie die Maklerkosten verlangen.
Die Vorinstanzen lehnten ein Schadensersatzanspruch noch ab. Dies wurde damit begründet, dass dem Immobilien Erwerber kein Schaden entstanden sei. So gelte, dass durch die Rückabwicklung des Kaufvertrages der getäuschte Erwerber sowohl die Grunderwerbsteuer als auch die Maklerprovisionen zurückfordern kann (§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB).
Dieser Ansicht folgten die Karlsruher Richter nicht und verwiesen auf den Rechtsgedanken in § 255 BGB. Danach müsse sich der Geschädigte nicht darauf verweisen lassen, dass er einen Anspruch gegen einen Dritten habe, der zum Ausgleich seiner Vermögensbeeinträchtigung führen könne. Es stehe ihm in dieser Situation frei, wen er in Anspruch nehme. Dadurch solle den Aufwand, der mit der Durchsetzung des anderen durch die Pflichtverletzung entstandenen Anspruchs verbunden ist, sowie das mögliche Insolvenzrisiko auf den Schädiger verlagern können.
In entsprechender Anwendung von § 255 BGB ist der Schädiger (Beklagte) allerdings nur Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche gegen den Dritten (Maklerin) zum Schadensersatz verpflichtet.
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