Hintergrund

In diesem Fall ging es um einen Makleralleinauftrag. Die Beklagte wollte ihre Eigentumswohnung verkaufen und beauftragte die Klägerin als Maklerin. Nach der Vereinbarung handelte es sich um einen so genannten „Alleinverkaufsvertrag“. Die Maklerin verwendete ein von ihr vorformuliertes Vertragsexemplar. In diesem war geregelt, dass der Auftrag zunächst auf sechs Monate befristet sein soll. Falls der Vertrag nicht gekündigt werde, solle sich dieser um drei weitere Monate verlängern. Darüber hinaus wurde Bezug genommen auf „Informationen für den Verbraucher“, die als Anlage beigefügt waren. Hieraus ergab sich, dass sich der Vertrag automatisch verlängert, wenn er nicht von einer Partei mit einer vierwöchigen Kündigungsfrist gekündigt wird. Eine Provision sollte die Maklerin bei Verkauf der Wohnung sowohl von der Eigentümerin als auch vom Erwerber erhalten. Kurz vor Ablauf der sechsmonatigen Laufzeit beauftragte die Eigentümerin einen anderen Makler. Dieser konnte einen Käufer für die Eigentumswohnung finden. Der neue Makler erhielt daraufhin sowohl von der Eigentümerin als auch der Käuferin eine Provision. Da die ehemalige Eigentümerin den ersten Maklerauftrag nicht kündigte, war die Klägerin der Auffassung, dass sich der Vertrag automatisch verlängert habe. Sie verlangte nun von der ehemaligen Eigentümerin Schadensersatz in Höhe der ihr entgangenen Provision.

Klage auf entgangene Provision

Das Landgericht gab der Klägerin Recht. Auf die Berufung der Beklagten wies das Oberlandesgericht (OLG) die Klage jedoch ab. Der Maklerauftrag habe sich nicht automatisch verlängert, denn die entsprechenden Klauseln verstoßen gegen AGB-Recht, so zumindest das OLG. Hiergegen wandte sich die Klägerin mit ihrer Revision.

BGH: automatische Verlängerung des Vertrages möglich

Der BGH entschied, dass die in den AGB eines Makleralleinauftrages enthaltene automatische Verlängerung von je drei Monaten bei unterbliebener Kündigung nicht gegen AGB-Recht verstößt. Nach Auffassung des BGH wird der Maklerkunde bei einer Vereinbarung einer ersten Laufzeit von sechs Monaten und einer automatischen Verlängerung von jeweils drei Monaten bei unterbliebener Kündigung nicht unangemessen benachteiligt.

Ablauf des Maklerauftrages wegen unwirksamer Verlängerungsklausel

Die Klage der Maklerin hatte dennoch keinen Erfolg. Denn das Erfordernis der Einhaltung einer vierwöchigen Kündigungsfrist ergibt sich lediglich aus den Anlagen zum Maklervertrag. Und aus dem Hinweis, die „Informationen für Verbraucher“ seien zu „beachten“, ergibt sich nicht, dass dort auch Regelungen zum Vertragsinhalt zu finden sind. Hierin liegt ein Verstoß gegen AGB-Recht vor, so der BGH. Da die Verlängerungsklausel nach dem Willen der Maklerin zusammen mit der in der Anlage enthaltenen Kündigungsklausel gelten sollte, ist die Verlängerungsklausel insgesamt unwirksam. Aufgrund der unwirksamen Verlängerungsklausel endete der Maklerauftrag nach Ablauf der Mindestlaufzeit von sechs Monaten. Da sich der Vertrag nicht verlängerte, konnte die Maklerin auch keinen Schadensersatz wegen der entgangenen Provision geltend machen, so der BGH.

Wir beraten Sie als Anwälte im Maklerrecht im Vorfeld zur Streitvermeidung bei der Gestaltung und Prüfung Ihres Maklervertrages, insbesondere beim Abschluss von (qualifizierten) Alleinaufträgen, Courtagezusagen, Reservierungs- und Provisionsvereinbarungen oder der Formulierung provisionsfester Maklerklauseln in Kauf- oder Mietverträgen.