Mietrecht

Wer auf dem Land lebt, muss landesübliche Tierarten tolerieren und mit ihnen und ihren Extrementen leben, zumindest, wenn keine messbare Minderung der Wohnqualität zu erkennen ist. Das entschied das Amtsgericht Starnberg (AZ: 4 C 768/21).

Eine Familie aus dem bayerischen Andechs will bis zu 50 Fledermausköttel täglich auf der Terrasse ihrer Mietwohnung gezählt haben. Per Zivilklage vor dem Amtsgericht verlangten die Mieter bauliche Maßnahmen zur Verschließung des Fledermausquartiers und zudem Mietminderung. Die Mieter der Wohnung im oberbayerischen Andechs beschwerten sich über ein Fledermausquartier im Dach, das zu herabfallenden Kot und Urin auf ihrer Terrasse führte. Die Richter wiesen die Klage am 10.02.2023 ab.

Die Begegnung mit landesüblichen Tierarten und damit auch mit ihren Exkremten sei in einer ländlichen Wohnlage hinzunehmen, urteilt das Amtsgericht. Eine messbare Minderung der Wohnqualität könne nur eintreten, wenn in Folge von baulichen Gegebenheiten die störenden Tiere erheblich mehr auftreten oder in Bereich des Mietobjekts gezüchtet würden. Dies sei aber hier nicht der Fall. Zeugenvernehmungen hätten die Beeinträchtigung von täglich bis zu 50 Fledermauskötteln nicht bestätigt.

Eine Fledermausexpertin kam zu dem Ergebnis, dass über die Terrasse keine Wochenstube mit einer großen Fledermauspopulation wohnte, da sie nur einzelne Exemplare sichtete. Das Quartier zu verschließen sei nicht ohne Weiteres zulässig, da Fledermäuse unter Artenschutz stehen. Auch mit Blick auf eine mögliche Gesundheitsgefährdung für die beiden minderjährigen Kinder kam das Gericht zu keiner Entscheidung zu Gunsten der Kläger. Hier sei keine konkrete Gefahr benannt worden, die aus dem Kontakt mit den Exkrementen resultieren sollte.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

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Gewerbetreibende, die im Corona-Shutdown ihr Geschäft schließen mussten, haben grundsätzlich einen Anspruch auf Anpassung der Miethöhe im Zeitraum der Schließung. Hoheitliche Betriebsschließungsanordnungen begründen laut BGH eine Störung der Geschäftsgrundlage und nicht etwa einen Mangel nach § 536 Abs. 1 BGB. Betroffen seien nicht etwa Lage oder Zustand der Mietsache, sondern als Teil der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB die Erwartungen der Vertragsparteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht ändern. Im konkreten Fall hatte das OLG Dresden entschieden, dass Vermieter und Mieter das Risiko zu gleichen Teilen tragen müssen. Der BGH erteilte dieser pauschalen 50:50 Lösung nun eine Absage und benennt Kriterien, die bei der Frage der Zumutbarkeit und Risikoverteilung zu beachten sind. So müsse z.B. für Berücksichtigung finden, welche Maßnahmen der Mieter trifft, um drohende Verluste zu mindern.

Kaum wurde das Urteil des BGH vom 12. Januar 2022-VII ZR 8 / 21 veröffentlicht, zeigten sich bereits einige enttäuscht von der Entscheidung der Karlsruher Richter. So könne die Argumentation des BGH bereits für die Zeit in der sogenannten zweiten Coronawelle Ende 2020 nicht mehr anwendbar sein, da etwa die Lage als Teil von § 536 BGB wegen der nunmehr ortsgebundenen Schließungen wieder relevant geworden sei. Auch bedeute die Abkehr von der 50:50-Regelung in der Praxis einen erheblichen Arbeitsaufwand, ohne dass zwingend gerechtere Ergebnisse erzielt werden könnten. Zu begrüßen ist allerdings, dass auch die Interessen der Vermieter Berücksichtigung finden. So ist es positiv, dass auch Eigentümer von gewerblichen Immobilien einen Teil der pandemiebedingten Risiken zu tragen haben.

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