Freibeträge Erbschafts- und Schenkungssteuer

Zum Stichtag 31.12. jeden geraden Jahres werden die vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwerte der aktuellen Marktsituation angepasst. Diese sind Grundlage für die schenkungs- und erbschaftssteuerliche Bewertung von Immobilien. Die Bewertung der Immobilien erfolgt hierfür gemäß § 12 ErbStG nach dem Bewertungsgesetz. Seit Januar 2009 ist nicht mehr der sog. Einheitswert, sondern der Verkehrswert, der nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes zu ermitteln ist, maßgebend. Da insbesondere in den Ballungsräumen die Preise für Immobilien stetig ansteigen, sind die Bodenrichtwerte in Städten wie Nürnberg oder München in den letzten Jahren erheblich gestiegen. Die Erbschafts- und Schenkungssteuerfreibeträge haben sich dagegen seit Januar 2009 nicht geändert. Für einen Ehegatten beziffert sich der Steuerfreibetrag auf € 500.000,00, für Kinder jeweils € 400.000,00 für jeden Elternteil und für Enkelkinder € 200.000,00. In den Ballungszentren sind diese Werte der Freibeträge schnell überschritten. Je nach Erbschaftssteuerklasse und Höhe der Progression können Steuern, die über den Freibetrag hinausgehen, in Höhe von 7 bis 50 Prozent anfallen. Freibeträge können alle 10 Jahre genutzt werden. Wenn man mit der Übertragung der Immobilien rechtzeitig beginnt, kann der Freibetrag daher mehrfach genutzt werden.

 

Wertsteigerung der Immobilien

Zukünftige Wertsteigerungen der Immobilie sind bei einer Schenkung bereits im Vermögen des Kindes oder Ehegattens und werden daher nicht von der Erbschaftssteuer umfasst.

 

Mehrere Erben

Sind mehrere Erben vorhanden, bilden diese eine Erbengemeinschaft. Den jeweiligen Anteil am Erbe bestimmt der Erblasser. Hier kommt es nicht selten zu Streitigkeiten, weshalb sich in diesen Fällen eine Testamentsvollstreckung empfiehlt. Zur Vermeidung einer Erbengemeinschaft, kann auch ein Vermächtnis für einzelne Personen angeordnet werden. Vermächtnisnehmer sind nicht Teil der Erbengemeinschaft. Sie haben nur einen Anspruch auf Übertragung gegen die Erbengemeinschaft.

 

Immobilie zu Lebzeiten verschenken

Wenn mehrere Kinder vorhanden sind, aber nur ein Kind die Immobilie erhalten soll, lohnt es sich, die Immobilie schon zu Lebzeiten zu verschenken. Zwar haben die anderen Kinder dann Anspruch darauf, dass der Wert der geschenkten Immobilie zur Berechnung des Pflichtteilsanspruch dem Nachlass hinzugerechnet wird. Dieser Anspruch verringert sich allerdings jedes Jahr um 10 Prozent (§ 2325 BGB). Der Erblasser soll den künftigen Pflichtteilsanspruch nicht dadurch umgehen können, dass er sein Vermögen an bestimmte Personen verschenkt und bestimmte Pflichtteilsberechtigte hiervon ausnimmt. Daher werden Schenkungen, die der Verstorbene in den letzten zehn Jahren vor seinem Todestag gemacht hat, bei der Berechnung des Pflichtteils miteinbezogen. Die Schenkungen erhöhen fiktiv den Wert des Nachlasses, aus dem sich der Pflichtteil errechnet. Schenkungen innerhalb des letzten Jahres vor dem Todestag werden in voller Höhe berücksichtigt. Bei Schenkungen aus den Vorjahren werden pro Jahr von den Schenkungen 10 Prozent abgezogen. In der Praxis macht es Sinn, mit dem beschenkten Kind zu vereinbaren, dass die Schenkung auf das spätere Erbe oder zumindest auf den Pflichtteil angerechnet wird. Auch bei dieser Schenkung gelten im Übrigen die vorbezeichneten Freibeträge.

 

Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt

In der Praxis werden Immobilien häufig unter Nießbrauchsvorbehalt oder unter der Einräumung eines Wohnrechts an die Kinder übertragen. Den nießbrauchsberechtigten Eltern stehen gemäß § 1030 BGB der Besitz und die Erträge aus dem Grundstück zu. Der Nießbrauch ist nicht übertragbar und nicht vererblich, er erlischt daher spätestens mit dem Tod des Berechtigten.

 

Einkommenssteuer bei Nießbrauchsvorbehalt

Das Nießbrauchsrecht hat steuerliche Auswirkungen. Der Vorbehaltsnießbraucher, der das Grundstück wirtschaftlich nutzt, wird in Bezug auf die Einkommensteuer wie der wirtschaftliche Eigentümer behandelt. Mieteinnahmen müssen daher versteuert werden. Im Rahmen der Gebäude-AfA können aber Werbungskosten abgezogen werden. Hierunter fallen beispielsweise Aufwendungen für die Immobilie. Nach dem BGH hat der Nießbraucher aber nur die üblichen Erhaltungskosten zu tragen, während außergewöhnliche Reparatur- und Modernisierungskosten vom Eigentümer zu tragen sind. Nach Erlöschen des Nießbrauchs stehen dem Beschenkten die Erträge aus der Immobilie zu, die dieser dann auch zu versteuern hat.

 

Bei Schenkung Rückforderungsrecht vereinbaren

Bei der Schenkung einer Immobilie sollte auf jeden Fall ein Rückforderungsrecht für den Fall einer unerwünschten Entwicklung der persönlichen Verhältnisse. Der Schenkende muss stets seine eigene Absicherung im Auge behalten. Gesetzlich sind Rückforderungsansprüche wegen Notbedarf (§ 528 BGB) oder groben Undanks (§ 530 BGB) geregelt. Empfehlenswert ist es aber, für weitere Fälle ein Rückforderungsrecht zu vereinbaren, beispielsweise die Insolvenz des Beschenkten, die Zwangsvollstreckung in das Grundstück, das Vorversterben und die Ehescheidung des Beschenkten.

 

Familienpool

Möchte man dauerhaft Einfluss und Verfügungsbefugnis über eine Immobilie haben, ist bei entsprechend hohen Vermögenswerten ein sogenannter Familienpool zu empfehlen. Hierbei wird die Immobilie in eine Gesellschaft eingebracht. Bei entsprechender Geschäftsführungsbefugnis und der Gestaltung der Stimmrechte kann sich der Einbringende seine Verfügungsmacht sichern. Einzelne Gegenstände können dann beliebig veräußert und belastet werden. Auch die Anschaffung weiterer Immobilien ist möglich. Die Einflussnahme auf die Entwicklung der Gesellschaft, und somit auf die Immobilie, verbleibt bei demjenigen, der die Immobilie eingebracht hat. Dieser kann sich auch ein dauerhaftes Vetorecht einräumen. So wird erreicht, dass das Familienvermögen über Generationen hinweg erhalten bleibt und die Kinder an der Vermögenssubstanz beteiligt werden. Für den Familienpool können unterschiedliche Rechtsformen gewählt werden, wie beispielsweise die BGB-Gesellschaft oder die Kommanditgesellschaft (KG). Dies ist für den jeweiligen Einzelfall zu prüfen.

Für eine geordnete Übertragung des Erbes ist eine sorgfältige und langfristige Vorbereitung notwendig. Mit unserer langjährigen Erfahrung im Erb- und Gesellschaftsrecht prüfen wir für Sie, ob bei Ihnen eine vorweggenommene Erbfolge Sinn macht und erstellen mit Ihnen ein individuelles Konzept, insbesondere auch wenn die Errichtung eines Familienpools in Frage kommt.